AJANDA
EMLAK VERGİ DEĞERİNDEKİ ARTIŞLAR SÜRPRİZ SONUÇLAR YARATABİLİR

Vergi mevzuatında taşınmazlarla ilgili birçok düzenleme taşınmazların emlak vergi değerine atıfta bulunuyor. Öyle olunca, bir taşınmazın emlak vergi değerinin artması sadece emlak vergisinde artışa neden olmuyor, aynı zamanda emlak vergi değerine atıfta bulunan, onu esas alan çok sayıda sair düzenlemenin sonucunu da etkiliyor. Bunlardan başlıcalarına değinmek gerekirse;

Emlak vergi değerindeki artış emsal kira bedelini ve dolayısıyla kira geliri üzerinden ödenecek asgari vergiyi artırıyor. Gelir Vergisi Kanununun "Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur." düzenlemesini içeren Emsal Kira Bedeli Esası başlıklı 73. maddesine göre; emlak vergi değerinde meydana gelen artışlar mükelleflerin kira gelirleri üzerinden ödeyecekleri vergiyi de artırıyor. Örneğin, 2013 yılında emlak değeri 60.000 TL olan ve yıllık emsal kira bedeli 3.000 TL olan, dolayısıyla bu rakamdan az kira geliri beyan edemeyen bir mükellef, emlak değerinin 2014 yılında 120.000 TL’ye çıkması durumunda emsal kira bedelinde %100 oranında artışla karşılaşıyor 120.000 x % 5 = 6.000) ve artık en az 6.000 TL kira geliri beyan etmek durumunda kalıyor.

Emlak vergi değerindeki artış tapu harçlarını da artırıyor. Harçlar Kanununun "Bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlak vergisi değeri" deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder. Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır." düzenlemesini içeren 63/2’inci maddesine göre tapu harcı emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden emlak vergisi değeri üzerinden ödeniyor. Yukarıdaki örneğe devam edilecek olursa; sözkonusu taşınmazın satılması durumunda ödenecek tapu harcı 60.000 TL değil, yeni emlak vergi değeri olan 120.000 TL üzerinden yüzde 2 oranında hesaplanarak ödenecek. Bu durumda da tapu harcı tutarı 1.200 TL'den, 2.400 TL'ye çıkmış olacak (120.000 x 0,02 = 2.400). 

Emlak vergi değerindeki artış tapu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa göre ödenen Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payını da artırıyor. Bilindiği üzere, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun "Belediyelerin ve il özel idarelerinin görev alanlarında kalan kültür varlıklarının korunması ve değerlendirilmesi amacıyla kullanılmak üzere 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8 inci ve 18 inci maddeleri uyarınca mükellef hakkında tahakkuk eden emlak vergisinin % 10'u nispetinde Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı tahakkuk ettirilir ve ilgili belediyesince emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir." düzenlemesini içeren 12. maddesine göre emlak vergi değeri üzerinden tahakkuk eden emlak vergisinin %10'u kadar bir tutar Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı olarak tahsil ediliyor.

Emlak vergi değerindeki artış taşınmazın elden çıkarılması halinde ödenecek gelir vergisini artırıyor.
Mükellefler Gelir Vergisi Kanununun 70/1. maddesi kapsamında kalan ("Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı")  mal haklarını iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkardıklarında yine Gelir Vergisi Kanununun Mük. 80 maddesi uyarınca elde ettikleri değer artış kazançları üzerinden gelir vergisi ödüyorlar. Sözkonusu taşınmazların 5 yıl içinde elden çıkarılması sırasında beyan edilebilecek asgari devir ve satış bedelinin emlak vergi değerinden az olamayacağı dikkate alındığında, ödenecek gelir vergisinde ciddi artış olacağı görülmektedir.

Emlak vergi değerindeki artış veraset ve intikal vergisini artırıyor. 
Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 10. Maddesi hükmü gereği veraset ve intikal vergisine esas değerin hesaplanmasında emlak vergi değerinin esas alınması nedeniyle ödenecek veraset ve intikal vergisinde artış olacak.

Emlak vergi değerindeki artış aynı zamanda daha yüksek KDV oranı demek: 01.01.2013 tarihinden bu yana ruhsatı alınan konut inşaatlarında taşınmazların satışında uygulanacak KDV oranı arsa metrekare değerine bağlandığından, emlak vergisi değerindeki artışları yaratan temel unsur olan arsa metrekare değerlerindeki artışlar, %1 KDV oranına tabi olabilecek bazı yerlerin %18 orana tabi olmasına yol açtı. Böyle olunca, bu arsalarda inşa edilen konutların satışında ödenecek KDV de %1'den %18'e çıkmış oldu.

Konuya bu yönleriyle bakıldığında, arsa metrekare değerlerinde yaşanan artışların vergi ekonomisinde olağan bir gelişme olmadığı, birçok vergi türünde önemli vergi artışları getiren bir kentsel rantların vergilendirilmesi hamlesi olduğu görülmektedir. Nitekim, arsa değerlerine bağlı olarak hesaplanan emlak vergi değerindeki artışlar da çok sayıda vergi bakımından dikkate alındığından başlıcaları yukarıda sayılan ama bunlarla sınırlı olmayan birçok vergi türünde önemli sıçramalar oluşturmuştur.